Na rynku nieruchomości spotkać można się z różnymi formami lokali. Część z nich przeznaczona jest do celów mieszkalnych, a część pełni funkcje wyłącznie użytkowe. Lokale niemieszkalne, odgrywają bardzo istotną rolę w działalności gospodarczej, inwestycyjnej i usługowej. Coraz częściej stają się one przedmiotem zainteresowania osób planujących wynajem krótkoterminowy. Czym dokładnie są i w jakim zakresie można je wykorzystywać? Przekonajmy się.
Definicja i charakterystyka lokalu niemieszkalnego
Lokal niemieszkalny, a precyzyjniej (według ustawy o własności lokali Dz.U. 1994 Nr 85 poz. 388) „samodzielny lokal wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”, to pomieszczenie bądź zespół pomieszczeń, które służą do innych celów niż zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. W praktyce są to najczęściej lokale użytkowe, magazyny i garaże, czy też lokale usługowe (np. biura, sklepy, gabinety). Definicja ta jest uzupełniana przez przepisy prawa budowlanego. Określają one tę przestrzeń jako samodzielną część budynku, posiadającą odrębne wejście oraz spełniającą warunki użytkowe, wynikające z jej przeznaczenia.
Podstawowa różnica między lokalem mieszkalnym a niemieszkalnym dotyczy ich funkcji. Pierwsze z nich, jak sama nazwa wskazuje, mają służyć stałemu zamieszkiwaniu ludzi. Oznacza to, że muszą spełniać określone normy sanitarne, powierzchniowe i funkcjonalne. Drugie z kolei nie muszą odpowiadać tego typu wymogom. Warto jednak mieć na uwadze, że ich przeznaczenie jest określone i nie może być dowolnie zmieniane bez należytych procedur.
Co równie istotne, lokal niemieszkalny nie musi być lokalem użytkowym. Nie każdy bowiem nadaje się do realizowania działalności gospodarczej. Przykładem mogą być tutaj, chociażby magazyny czy piwnice.
Lokal samodzielny i wyodrębniony
Zarówno lokale mieszkalne, jak i niemieszkalne, mogą być samodzielne oraz wyodrębnione. Samodzielność oznacza, że stanowi on fizycznie wydzieloną przestrzeń, mającą zapewniony dostęp do drogi publicznej bądź wspólnej części budynku. W przypadku lokali niemieszkalnych najczęściej są to osobne wejścia z klatki schodowej lub z ulicy. Ich układ funkcjonalny pozwala zatem w większości przypadków na ich niezależne użytkowanie.
Wyodrębnienie z kolei oznacza, że lokal stanowi odrębną własność, która może być przedmiotem obrotu. Przeważnie dotyczy to sprzedaży bądź wynajmu. Aby zatem lokal niemieszkalny mógł zostać wyodrębniony, musi spełniać warunki samodzielności. Co więcej, powinien zostać odpowiednio oznaczony w księdze wieczystej oraz ewidencji budynków. Tak więc każdy lokal wyodrębniony jest już lokalem samodzielnym, ale niekoniecznie musi być na odwrót.
Przeznaczenie i użytkowanie lokalu niemieszkalnego
Lokal niemieszkalny może być użytkowany na wiele sposobów. Warto jednak pamiętać, że każda forma jego użytkowania musi być zgodna z przepisami prawa. Chodzi tutaj zwłaszcza o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i przepisy prawa budowlanego.
Plan miejscowy określa, jakie funkcje mogą być realizowane w danym budynku lub obszarze. Nie każda przestrzeń bądź obiekt tego typu mogą być przekształcone w biuro czy lokal usługowy. Co więcej, zmiana sposobu ich użytkowania wymaga nierzadko zgłoszenia lub uzyskania pozwolenia, zwłaszcza jeśli wiąże się z ingerencją w konstrukcję budynku. Dopuszczalne formy użytkowania lokalu niemieszkalnego to głównie zastosowanie ich jako:
- Lokal użytkowy – wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej. Mogą to być np. sklepy, salony usługowe, gabinety czy biura.
- Magazyn lub pomieszczenie gospodarcze – przeznaczone do składowania towarów bądź większego sprzętu. Ich użytkowanie nie może powodować uciążliwości dla innych mieszkańców budynku.
- Garaż – lokal służący do parkowania pojazdów podlega normom technicznym i wentylacyjnym.
- Lokal usługowy w budynku mieszkalnym – możliwy, jeśli przewiduje to MPZP. Wymaga jednak szczególnej dbałości o kwestie hałasu i bezpieczeństwa użytkowników.
Charakter użytkowania lokalu a obowiązki właściciela
Dowolny sposób użytkowania lokalu niemieszkalnego każdorazowo nakłada na jego właściciela pewne obowiązki. Mają one na celu zapewnienie bezpieczeństwa oraz funkcjonalności danej przestrzeni. Inne wymogi będą dotyczyły właściciela lokalu biurowego, a inne osoby, która udostępnia lokal do celów najmu krótkoterminowego. Obowiązki te to przede wszystkim:
- Zgodność z przepisami przeciwpożarowymi – lokale usługowe i biurowe powinny być wyposażone w odpowiednie oznakowanie ewakuacyjne, sprzęt gaśniczy oraz systemy ostrzegania.
- Dostosowanie do potrzeb użytkowników – w razie potrzeby właściciel powinien zagwarantować należytą liczbę toalet, dostęp dla osób z niepełnosprawnościami oraz wygodne warunki pracy.
- Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania – jeśli lokal pierwotnie przeznaczony był np. na magazyn, a ma zostać przekształcony w biuro lub lokal najmu, konieczne może być zgłoszenie. Należy je wykonać do organów administracji budowlanej.
Lokal niemieszkalny a wynajem krótkoterminowy
Przechodząc do sedna – wynajem krótkoterminowy lokalu niemieszkalnego jest możliwy pod pewnymi warunkami. Znaczenie ma w tym przypadku jego przeznaczenie oraz sposób użytkowania zgodny z obowiązującymi przepisami. W razie potrzeby może być konieczne dostosowanie lokalu do takiej formy użytkowania.
Wymogi prawne i formalności
Legalne prowadzenie najmu krótkoterminowego w lokalu niemieszkalnym zazwyczaj wiąże się z szeregiem obowiązków formalnych i podatkowych. Przekształcenie funkcji lokalu lub jego dostosowanie do zakwaterowania wymaga nierzadko uprzedniego zgłoszenia oraz spełnienia norm technicznych przewidzianych dla lokali użytkowych. Podstawowe formalności i wymogi to:
- Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania – obligatoryjne, jeśli lokal był wcześniej np. biurem albo magazynem. Zmiana użytkowania na zakwaterowanie wymaga zgłoszenia w starostwie powiatowym bądź urzędzie miasta.
- Zgłoszenie działalności do CEIDG lub KRS – nie jest konieczne zawsze. Niemniej, najem krótkoterminowy prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły uznawany jest za działalność gospodarczą. Powinien zatem zostać zarejestrowany.
- Zgłoszenie do ewidencji obiektów noclegowych – w przypadku świadczenia usług noclegowych konieczne może być wpisanie lokalu do ewidencji prowadzonej przez gminę.
- Spełnienie wymagań technicznych – lokal musi mieć odpowiednią wentylację, dostęp do wody i instalacje elektryczne zgodne z normami. Poza tym powinien zapewniać bezpieczne jego użytkowanie.
- Podatki i rozliczenia – właściciel lokalu jest zobowiązany do odprowadzania podatków. Zazwyczaj w tym wypadku obowiązują stawki 8% lub 23%. Dochód z najmu podlega ponadto opodatkowaniu jako przychód z działalności gospodarczej.
Bezpieczeństwo i zarządzanie dostępem
W przypadku wynajmu krótkoterminowego istotne znaczenie ma zapewnienie bezpieczeństwa lokalu, jego użytkowników oraz mienia. Częsta rotacja najemców oraz brak bezpośredniego kontaktu z właścicielem wymagają zastosowania niezawodnych rozwiązań technologicznych. Tradycyjne klucze często są w tym wypadku niewystarczające. Praktyczne natomiast staje się zastosowanie nowoczesnych systemów kontroli dostępu. Pozwalają one na bieżąco monitorować kto i kiedy wchodzi do lokalu. Rozwiązania zwiększające bezpieczeństwo i komfort obsługi to również:
- Zamki elektroniczne – umożliwiają nadawanie kodów dostępu zdalnie, bez konieczności przekazywania fizycznych kluczy. Każdy najemca może otrzymać indywidualny kod na określony czas. Mogą to być np. popularne rozwiązania smart lock.
- Monitoring wizyjny w częściach wspólnych – nie jest obligatoryjny, ale może pomóc w przypadku potencjalnych szkód. Ważne, by jego zastosowanie nie naruszało prywatności gości.
- Zabezpieczenia przeciwpożarowe – detektory dymu, czujniki gazu i systemy ewakuacyjne również mogą okazać się bardzo istotne.
Czy można zmienić przeznaczenia lokalu?
Zmiana przeznaczenia lokalu niemieszkalnego na mieszkalny lub odwrotnie jest możliwa. Wymaga jednak spełnienia określonych procedur administracyjnych. Kluczowym krokiem jest złożenie zgłoszenia lub uzyskanie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania w starostwie powiatowym. Konieczne jest przedstawienie dokumentacji technicznej, która potwierdzi, że lokal spełnia wszystkie warunki wynikające z przepisów prawa budowlanego. Chodzi tutaj o odpowiednią powierzchnię, dostęp do światła dziennego, wentylację i instalacje.
W niektórych przypadkach obowiązkowa jest również zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Zmiana przeznaczenia może niestety wiązać się z dodatkowymi kosztami. Należy przygotować się na ewentualne opłaty administracyjne, koszty sporządzenia projektu budowlanego czy dostosowania lokalu do nowych wymogów technicznych.
Na co zwrócić uwagę podczas kupna lokalu niemieszkalnego?
Przy zakupie lokalu niemieszkalnego kluczowe jest sprawdzenie jego stanu prawnego w księdze wieczystej. Ważne jest to, aby zweryfikować rodzaj prawa własności oraz potencjalne obciążenia hipoteczne. Należy upewnić się ponadto, że lokal jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Istotne są ponadto kwestie podatkowe. Zakup lokalu od osoby prowadzącej działalność może wiązać się z obowiązkiem zapłaty VAT. Warto również przeanalizować stan techniczny nieruchomości oraz jej potencjał inwestycyjny. Jest to ważne, zwłaszcza jeśli planowany jest wynajem krótkoterminowy lub adaptacja do innych celów użytkowych.
Podsumowanie
Lokal niemieszkalny to forma nieruchomości o szerokiej gamie zastosowań. Jej prawidłowe użytkowanie wymaga znajomości przepisów prawa i aktualnych procedur. Możliwość wynajmu krótkoterminowego, przekształcenia przeznaczenia czy prowadzenia działalności gospodarczej sprawia, że stanowi on atrakcyjną opcję dla inwestorów. Kluczowe znaczenie mają jednak formalności, bezpieczeństwo i zgodność z lokalnym planem zagospodarowania.
